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Vermieter-Info

Keine Maklerprovision bei Nichterfüllen der vereinbarten Bedingung

August 2016

Obwohl Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer hilfreich sind, wird gerne an dem Nutzen ihrer Dienstleistungen gezweifelt, wenn es darum geht, die Maklerprovision zu bezahlen. Dies mag auch damit zusammenhängen, dass die Maklerprovision im Erfolgsfall absolut gesehen einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor ausmachen kann. Oftmals liegt es auch daran, dass die Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber Raum für Diskussion bieten. Im nachfolgenden Fall hatte sich der Oberste Gerichtshof (GZ 8 Ob 131/15w vom 29.3.2016) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob dem Makler selbst dann eine Provision zusteht, wenn eine vorher ausgemachte Bedingung nicht eingetreten ist.

Ausgangspunkt war die Beauftragung eines Maklerbüros für den Verkauf von zwei Häusern, wobei von dem Verkäufer auch der Alleinvermittlungsauftrag an das Maklerbüro vergeben wurde wie auch eine besondere Provisionsvereinbarung für den Fall fehlenden Vermittlungserfolges unterzeichnet wurde. Ebenso wurde vereinbart und schriftlich festgehalten, dass zunächst das eine Haus (das Haus seiner Lebensgefährtin) verkauft werden müsse und erst danach sein eigenes Haus. Bei einem späteren Besichtigungstermin erklärte sich der Verkäufer gegenüber einem Interessenten bereit, sein Haus verkaufen zu wollen, da er ja auch zu seiner Lebensgefährtin ziehen könne. Für die Maklerin war damit offensichtlich, dass der Verkäufer von seiner ursprünglichen Bedingung (Verkauf des Hauses der Lebensgefährtin vor Verkauf des eigenen Hauses) abgegangen war und sobald wie möglich verkaufen wollte. Wenig später wurde besagtes Haus jedoch nicht an die Interessenten vom Besichtigungstermin verkauft, sondern der Verkäufer einigte sich mit zwei anderen Käufern. Infolge wurden auch die Alleinvermittlungsaufträge für die beiden Häuser gekündigt. Mit Hinweis auf mehrere Gründe begehrte die Maklerin die Zahlung der Maklergebühr – auch deshalb, da das Haus des Verkäufers vor Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags verkauft wurde und er ja überdies den Entschluss, sein Haus nun doch vor dem Haus seiner Lebensgefährtin verkaufen zu wollen, gegenüber der Maklerin (mündlich) bekundet hatte.

Schriftform schützt Verbraucher vor Irrtümern, Überraschungen oder falschen Vorstellungen über besondere Vertragsinhalte

Das im vorliegenden Fall zur Anwendung kommende Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sieht vor, dass Vereinbarungen über den Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen sowie Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nur gelten, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgt sind. Unter Ausdrücklichkeit ist zu verstehen, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss. Der OGH betonte, dass dem Schutzzweck entsprechend auch nur schriftlich von einer vereinbarten aufschiebenden Bedingung abgegangen werden könne. Das bloß mündliche Abgehen von dieser Bedingung während eines Besichtigungstermins ist demnach nicht ausreichend. Hierbei kann auch nicht nur von Änderungen von Einzelheiten eines dem KSchG unterliegenden Vertrags, welche nicht der Schriftform bedingen, ausgegangen werden. Der Verkäufer muss keine Maklerprovision zahlen, da die aufschiebende Bedingung nie eingetreten ist; nämlich, dass das Haus der Lebensgefährtin (zuerst) verkauft wurde.

Der OGH merkte außerdem noch an, dass selbst im Falle des bloßen Vermittlungsauftrags für das Haus des Verkäufers kein Provisionsanspruch seitens der Maklerin besteht. Bei Immobilienmaklern genügt für die Begründung eines Provisionsanspruchs regelmäßig der Nachweis der Kaufgelegenheit – praktisch betrachtet ist dies die erstmalige Namhaftmachung eines neuen, bisher unbekannten potentiellen Interessenten für den Vertragsabschluss. Dies gilt selbst dann, wenn der an der Immobilie Interessierte selbst beim Verkäufer erscheint und sich dort vorstellt. Jedoch begründet der Immobilienmakler dann keinen Provisionsanspruch, wenn der Interessent dem Auftraggeber verschweigt, dass er aufgrund der Tätigkeit des Immobilienmaklers von der Kaufangelegenheit erfahren hat und deshalb den Auftraggeber (Verkäufer) kontaktiert hat. Im vorliegenden Fall verneinte der OGH – wie auch bereits das Berufungsgericht – den Anspruch auf die Maklerprovision aus dem bloßen Vermittlungsauftrag, da die Maklerin den Verkauf der Liegenschaft an die tatsächlichen Käufer ja gerade nicht vermittelt hat.


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